Проектное финансирование, пандемия и льготная ипотека. Рынок новостроек России и его перспективы

В России, согласно данным Наш.Дом.рф, 4 535 застройщиков. На них работают десятки тысяч подрядчиков, от небольших строительных бригад до компаний-членов СРО. Всем им пришлось пройти сначала через панику от изменений в законодательстве о ДДУ, а потом — через локдаун из-за пандемии. Но они выдержали: о том, что произошло со строительным рынком в 2020 году — в материале от сервиса «Всем Подряд».

С эскроу-счетами вместо живых денег по договорам долевого участия застройщики как-то смирились. Ограничения из-за пандемии COVID-19 нагнали едва-едва выдохнувшую отрасль весной 2020 года: в Москве и Подмосковье, например, на какое-то время прекратилась работы на строительных объектах, а готовые многоэтажки невозможно было завершить — регистрация новых объектов недвижимости временно прекратилась. Это не помешало застройщикам за первые восемь месяцев 2020 года успеть сдать больше 40 млн кв. м. жилья. Меньше, чем в прошлом году, но достаточно, чтобы не слишком повышать цены.

Куда скачут цены: рост доходов + льготная ипотека + лояльные банки

В любой непонятной ситуации — расти. Это девиз российской недвижимости. Ему она и последовала с самого начала пандемии. Уже в марте цены подскочили на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. А разница между июнем 2019-го и июнем 2020-го была уже 8,3% — новостройки стали здорово отрываться от хорошей «вторички». Та тоже росла, но в два-три раза медленней: на 2,7% в марте и на 3,6% в июне. К ноябрю ситуация такая: почти во всех регионах квадратный метр в новостройке стоит дороже, чем на вторичном рынке. Цена квадратного метра выросла до почти 57 тыс. рублей. И пока не собирается останавливаться.

«Виновники» роста цен на жилье в новостройках:

• Издержки застройщиков — из-за схемы с эскроу-счетами строить приходится буквально «на свои», а каждый свой рубль оказывается намного дороже, чем взятый напрямую у дольщика.
• Летние ожидания строителей — в июне-июле многие думали, что скоро все закончится, а значит можно потихоньку повышать цены в ожидании роста спроса.
• Льготная ипотека — главный герой праздника роста цен, ведь за 6,5% годовых (а иногда и меньше) желающих улучшить жилищные условия нашлось очень много.
• Спрос — его рост был сначала не слишком большим (в первые месяцы 2020-го), а потом просто взрывным.

Осенью 2020-го почти 41% новых объектов строились на деньги с эскроу. Тем, кто стал работать по новым правилам, банки охотней давали кредиты и выставляли меньший процент: прибыль банка застройщики смело добавляли к цене квартир в новостройках. Цены из-за этого еще подросли.

В 72 регионах из 80, по которым есть данные, цены на новостройки выросли. Но некоторым «повезло» больше других.

Что со спросом и объемами строительства

Стабильный рост цен, кажется, совсем не влиял на спрос: тот колебался в течение всего года независимо от того, что происходило со стоимостью квадратного метра.

В первом полугодии пандемия на спрос повлияла только косвенно: немного, примерно на 1,2%, выросли доходы «физиков», но спрос от этого почти не увеличился. Слишком хорошо он рос в прошлом году, слишком мало сдали новостроек к январю 2020-го. Зато, как только грянули самоизоляционные дни, покупатели оживились. Согласно данным из отчета Банка России — как только выяснилось, что доходность от вкладов расти не будет (ставки не увеличились), новостройки стали потихоньку раскупаться. По мнению финансового регулятора, рост спроса во II квартале 2020 года на новые квартиры — это увеличение количества инвестирований в жилье. Как альтернатива вкладам она выглядела весной-летом 2020 года очень привлекательно.

Ближе к осени страсти поутихли: стали расти цены, и, одновременно, уменьшаться количество желающих покупать квартиру в новостройке дороже, чем месяц назад. Тут бы и успокоиться ценникам примерно до начала февраля, но:

• Льготную ипотеку продлили — пока до лета, но, возможно, и дольше.
• Глава ВТБ заявил, что льготную ипотеку можно продлить, крупные банки готовы кредитовать не только покупателей, но и застройщиков по сниженным ставкам.
• Банк Дом.РФ обещает, что ипотека под 6,5% и меньше распространится и на покупку малоэтажного жилья — частных домов и коттеджей.

Росстат предупреждает — цены еще вырастут.

Спрос аналитики из Банка России прогнозировать опасаются. Все будет зависеть от того, какие еще меры предпримет государство, чтобы помочь строителям пережить вторую волну пандемии, инфляцию и, вместе с ней, рост цен на стройматериалы и услуги.

Спрос спросу рознь: никто не спешит покупать квартиру на этапе котлована

По данным аналитического центра НАФИ, мы не слишком доверяем застройщикам. Вернее, совсем не доверяем: брать ипотечный кредит на то, чтобы купить квартиру в еще не сданном доме готовы только 32% россиян. Остальные либо боятся вручать деньги (пусть и на защищенном эскроу-счете) застройщику, либо предпочитают очень хорошо изучить его — до того, как заключить договор.

Репутация, успешные проекты, возраст застройщика — главные критерии оценки перед покупкой квартиры в новостройке или заключением ДДУ с эскроу-счетом.

Примерно так же оценивают застройщиков и подрядчики — репутация дороже денег за проект. Вот только в понятие репутация каждый вкладывает свое значение. Для кого-то это просто уверенность, что генеральный подрядчик или застройщик «не кинет». Кто-то пытается выяснить, много ли долгов у застройщика и оценивает отзывы коллег. А кто-то смотрит на живые проекты, а потом изучает репутацию по открытым источникам. Подробней об этом — инструкция сервиса «Всем Подряд» по поиску информации о контрагенте.

Перспективы: сможет ли заработать подрядчик в 2021 году

Пока все выглядит очень даже неплохо. По крайней мере — на «Карте строек», где публикуются данные обо всех новостройках на этапах от котлована до сдачи в эксплуатацию: контактные данные застройщика, проектные декларации, актуальные фотографии с объектов. Работают застройщики на объектах в Москве: жилой комплекс на несколько очередей «Люблинский парк» и «Фестиваль парк-2». Активно строятся в Севастополе — все очереди ЖК «Легенда» будут сданы в 2021 году. Новосибирск в 2025-2026 годах прирастет жилым комплексом «Академия» и микрорайоном Никольский.

Плюс 540 рублей: Минстрой прогнозирует рост цен на новостройки

Лучше всех о ценах на жилье знает Минстрой РФ. Недавно он даже опубликовал проект приказа, в котором прогнозировал рост цен не более чем на 540 рублей за квадратный метр. Но это в среднем по больнице: в Москве и на Дальнем Востоке стоимость «квадрата» подскочит на 7-8 тысяч рублей, в Подмосковье и Севастополе — на 2-3 тысячи, а в Крыму и Тыве практически не изменятся.

На официальном сайте Минстроя РФ уже появился проект приказа, в котором нашлось место и для прогнозов по ценам на жилье в новостройках. Министерство говорит о том, что в среднем стоимость «квадрата» вырастет на 549 рублей. Каждый застройщик определяет цены сам, но вряд ли они будут сильно отличаться от рекомендованных.

Пока государство думает, чем еще помочь застройщикам, те продолжают работать. А объекты, которым не помешала пандемия, внезапные морозы и инфляция, появляются на «Карте Строек». Если где-то строится дом на 2+ квартир и 2+ этажей — объект обязательно есть на нашем сервисе.

Узнать, где и что строится, куда двигать товарные остатки и везти бригаду — на «Карте Строек».